Открытие торгового комплекса на Киевском шоссе в Калужской области

С развитием сферы торговли и услуг всё более востребованными становятся бизнес-планы проектов торгово-развлекательных центров. За годы работы Intesco Research Group разработала множество бизнес-планов данной тематики, что позволяет говорить о глубоком профессионализме наших специалистов в этой сфере. Одним из сложных в разработке и успешных в реализации мы считаем проект ТРК в Калужской области.

Целью бизнес-плана стало обоснование экономической эффективности открытия торгового комплекса, а также разработка плана его создания и развития. Организуемый торговый комплекс будет нацелен на оказание услуг по сдаче в аренду площадей торговым точкам.

Инициаторы открытия ТРК обратились к нам за разработкой бизнес-плана проекта, уже имея земельный участок для строительства объектов коммерческой недвижимости. В качестве места расположения торгового комплекса используется земельный участок в Жуковском районе Калужской области, на 105-м км автодороги «Москва-Украина».

Расположение будущего торгового комплекса

В данном случае одним из первых этапов разработки бизнес-плана стал анализ выбранного местоположения торгового комплекса: насколько целесообразно размещать данный объект на рассматриваемом земельном участке площадью 5,5 Га. Наши специалисты изучили ресурсное качество участка, а также выявили особенности прилегающих территорий.

Особенности расположения в данном проекте включают в себя следующие пункты:

• расположение за чертой города;
• близость к Киевскому шоссе.

Анализ показал достаточную степень развитости инфраструктуры вблизи выбранного участка, наличие удобных подъездных путей и территории для организации парковки.

Структура площадей в проектируемом ТРК

Следующим этапом стало изучение спроса и предложения подобных услуг. Для этого были проанализированы уровень заполняемости существующих торговых центров в Калужской области, а также стоимость аренды площадей в них. Анализ деятельности существующих торговых центров помог определить структуру используемой площади будущего ТРК. Были определены доли от общей площади для размещения офисных и складских помещений, пунктов общественного питания, организации объектов индустрии развлечения (игровые комнаты, кинозалы и пр.).

Таким образом было рассчитано, что оптимальной материально-технической базой торгового комплекса станет 26 тыс.кв.м. площадей. Сам торговый комплекс общей площадью 36 тыс. кв.м. будет также иметь 859 машиномест парковки и состоять из двух этажей.

Инвестиционные расходы

Следующим шагом в подготовке бизнес-плана торгового комплекса стала оценка инвестиционных расходов. На этом этапе наши специалисты затраты на для разработку всей проектной и разрешительной документации, проведения строительных и монтажных работ, работ по прокладке внутренних и внешних коммуникаций и прочее.
По расчетам специалистов Intesco Research Group для реализации проекта потребуются инвестиции в размере 1,61 млрд. рублей, со следующей схемой инвестиционных затрат:

Окупаемость торгового комплекса

При подобной схеме инвестиций был рассчитан простой срок окупаемости – 5,5 лет. Эти показатели брались с учетом того, что в роли якорного арендатора (от которого, в первую очередь, зависит посещаемость проектируемого торгового центра) будет выступать продуктовый гипермаркет либо супермаркет бытовой техники. Так, на момент разработки бизнес-плана, были проведены переговоры по аренде и эксплуатации с такими якорными арендаторами, как X5 RetailGroup, Эльдорадо, Летуаль, Sportsмастер, Метрина, Шинтоп и другие. Обычной практикой при «посадке» якорных арендаторов является предложение более выгодных условий аренды площадей.

Показатели эффективности нового ТК в Калужской области

Исходя из предполагаемой ставки аренды (которая рассчитывалась в том числе на основе ставок аналогичных комплексов в регионе) и полезной площади здания был производен расчет доходов по проекту. Они приведены в таблице ниже.

Инвестиционный  кредит  банка  привлекается  сроком  на  восемь  лет,  с  конца  третьего  квартала  2013  года  до  третьего  квартала    2014  года  (период  строительства  и  оформления  документации  на построенные  помещения)  под  14,75 %  годовых,  а   затем  на  оставшийся  период  -  под  12,5 %  годовых.

Кроме этого, часть средств (20 млн. рублей), необходимых для инвестирования в период с 4 квартала 2014 года по 1 квартал 2015 года, будет реинвестирована из сгенерированных к этому моменту собственных оборотных средств.