Коммерческая недвижимость. Динамика ввода зданий

Согласно определению, под коммерческой недвижимостью можно понимать любые объекты недвижимости, которые могут использоваться в коммерческой деятельности для последующего извлечения прибыли. Такая формулировка является слишком широкой, и на практике (как мировой, так и российской) к коммерческой недвижимости относят недвижимость лишь нескольких основных категорий.

– Офисная недвижимость – недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду частным компаниям, для организации офисов на ее территории. В эту категорию входят как отдельные здания, предназначенные исключительно для такой деятельности (т.н. «офисные коробки»), так и отдельные помещения в жилых домах. Сюда же могут относиться помещения офисного класса, используемые в секторе услуг (небольшие частные клиники, фотоателье и т.п.).

– Торговая недвижимость – к этой категории относятся как крупные торговые центры (ТЦ) и торгово-развлекательные центры (ТРЦ), так и отдельные помещения в жилых зданиях.

– Гостиничная недвижимость – Гостиницы, включая мини-гостиницы (хостелы).

– Складская недвижимость – Помещения, предназначенные для хранения товаров в промышленных объемах. Подавляющее большинство помещений такого типа расположено в отдельных зданиях и представляет собой специализированные комплексы с собственными коммуникациями и инфраструктурой, расположенные на некотором удалении от крупных жилых центров. Складские помещения высокого класса отличаются большой площадью и высокими потолками.

– Промышленная и производственная недвижимость – Помещения такого класса предполагают наличие отдельного здания большой площади, с высокими потолками и необходимыми системами коммуникации.

В российской практике на рынке коммерческой недвижимости выделяют четыре основных сегмента: гостиничной, торговой, офисной и складской недвижимости.

Одним из наиболее надежных базовых индикаторов, отражающих состояние российского рынка недвижимости, является динамика ввода зданий. Если рынок недвижимости ненасыщен (что верно не только для России, но и для многих развитых стран с более высоким уровнем жизни населения, и большими возможностями инвестировать в недвижимость), показатель объема общего фонда недвижимости теряет содержательную ценность.

Российский рынок недвижимости рос в течение всей первой половины 2000-х годов. До 2006 года это развитие было сравнительно постепенным, а темп прироста объема вводимых зданий, хотя и увеличивался, до 2006 года включительно оставался в пределах 15% (средний показатель прироста за 2002-2006 годы составил 10%).

В 2007-2008 годах объем рынка резко увеличился. Причиной этого было сочетание доступности сравнительно доступных кредитов в 2004-2006 годах, стимулировавших инвестиционную деятельность, в том числе и в строительном секторе, так и расширение ипотечных программ, и увеличение уровня жизни населения, и общий рост экономики, обеспечившие больший спрос на недвижимость. После достижения пика в 2008 году началось постепенное снижение объема ввода новой недвижимости, вызванное постепенным завершением начатых ранее проектов и отсутствием новых.

По предварительной оценке, в 2011 году объем рынка был минимальным в течение последних пяти лет, что было вызвано крайне скромным объемом строительства, начатого в 2008-2010 годах, и составил 75-80 млн м2.

График. Динамика ввода зданий в РФ в 2001-2011* гг., млн м2

Источник: Intesco Research Group

Более подробную информацию можно узнать из работы «Российский рынок коммерческой недвижимости. Текущая ситуация и прогноз» компании Intesco Research Group.

При перепечатке необходимо ссылаться на компанию Intesco Research Group.